村民转化为城镇居民后，对农村宅基地上的既有房屋申请的首次登记，登记机构可否办理？

张某原为某村村民，2006年5月，张某经批准，获得宅基地一处，修建了住房一幢。2006年8月，房屋竣工，但没有办理房屋所有权登记。2009年，张某将户口迁到县城，成为城镇居民。现张某持宅基地使用权证、建房许可证等手续申请房屋所有权首次登记。问：对现时非房屋所在地村民的张某申请的宅基地上的房屋所有权首次登记，登记机构可否办理？

按《土地管理法》第四十三条规定，宅基地是农村集体经济组织村民因建造住宅及其附属设施而依法享有的对集体所有的土地的使用权。质言之，一般情形下，只有农村集体经济组织的村民才能够依法享有宅基地使用权。换言之，一般情形下，只要宅基使用权被批准时，还是农村村民的人，就是宅基地的适格的权利主体。据此可知，本问中，张某虽然已经将户口迁到县城成为城镇居民，不再是宅基地所在地集体经济组织的村民，但张某于2006年5月经批准使用宅基地时还是宅基地所在地集体经济组织的村民，故张某仍然是该宅基地的合法的权利主体。《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。质言之，合法建造的房屋，自竣工时起，权利人无须登记即依法、及时享有该房屋的所有权。据此可知，本问中，张某的宅基地使用权是经过批准后依法享有的，在宅基地上建造房屋时持有建房许可证，即张某的宅基地上的房屋是合法建造的，故张某自2006年8月房屋竣工时起，尽管没有办理房屋所有权登记，但已经依法享有房屋所有权而成为房屋的所有权人。《不动产登记暂行条例》第二十二条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第四十条第二款规定，依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。据此可知，如前所述，张某虽然不再是宅基地所在地集体经济组织的村民，但该宅基地使用权和地上房屋所有权系其是村民时合法取得或享有的，张某已经享有的宅基地使用权和房屋所有权于法有据，且权属清晰，不属于《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的不予登记的情形。因此，基于尊重历史，面对现实的原则，对现时非房屋所在地集体经济组织村民的张某申请的宅基地上的房屋所有权首次登记，登记机构应当办理。

——摘自《不动产登记典型问题解析》第34问